1.
Ylin päätösvalta asunto-osakeyhtiöissä kuuluu yhtiökokouksissa äänioikeuttaan käyttäville osakkeenomistajille.
Tärkein yhtiökokous on osakkaan kannalta yleensä keväisin pidettävä varsinainen yhtiökokous. Jos osakas ei siihen osallistu jossakin muodossa, hänen on tyytyminen läsnäolijoiden päätöksiin.
Asunto-osakeyhtiölaissa, jonka nettiosoite on alla, on monta pykälää osakkaan oikeuksista.
https://www.finlex.fi/eli?uri=http://data.finlex.fi/eli/sd/2009/1599/ajantasa/2025-06-27/fin
6 luku Yhtiökokous
1 § Osakkeenomistajien päätöksenteko
Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.
Osakkeenomistajat voivat kuitenkin päättää myös yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta silloin, kun he ovat yksimielisiä.
5 § Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta
Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos sitä vaativat tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on yhteensä kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista. Vaatimuksen on oltava kirjallinen ja kokouksen pitämistä on vaadittava tietyn asian käsittelemistä varten.
Kokouskutsu on toimitettava kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta.
6 § Oikeus saada asia käsiteltäväksi
Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokoukselle tämän lain nojalla kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.
Lue pääotsikon Taloyhtiön osakkaat alla oleva juttu: Esimerkki osakkaan oikeuksista
2.
Yleensä yhtiön hallitus, 3 – 5 jäsentä, valitaan yhtiökokouksessa osakkeenomistajista. KJS-Taloyhtiöapu opastaa ja neuvoo asunto-osakeyhtiön/kiinteistöosakeyhtiön hallituksessa olevaa osakkeenomistajaa yhtiöön liittyvissä asioissa.
3.
KJS-Taloyhtiöapu opastaa, neuvoo ja opettaa asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön hallitusta, jos se haluaa ryhtyä hoitamaan perinteisesti isännöitsijälle kuuluvia tehtäviä.
Pääasialliset edut tilanteessa, jossa taloyhtiön hallitus hoitaa isännöinnin itse (niin sanottu omatoiminen isännöinti), liittyvät kustannussäästöihin ja tiedonkulkuun:
- Kustannussäästöt: Taloyhtiö säästää ulkopuolisen isännöintitoimiston kuukausittaiset palkkiot sekä erillisveloitukset esimerkiksi kokouspalkkioista tai valvontakuluista.
- Paikallistuntemus ja nopeus: Hallituksen jäsenet asuvat usein itse talossa, jolloin he tuntevat kiinteistön kunnon ja viat välittömästi. Päätöksenteko ja pieniin korjauksiin reagoiminen voi olla nopeampaa ilman välikäsiä.
- Suora valvonta: Hallituksella on täysi kontrolli taloyhtiön kirjanpitoon, kilpailutuksiin ja sopimuksiin. Tämä poistaa mahdolliset isännöitsijän ja palveluntarjoajien väliset sidonnaisuusongelmat.
- Yhteisöllisyys: Aktiivinen ote hallinnossa voi lisätä asukkaiden välistä luottamusta ja sitoutumista yhteisten asioiden hoitoon.
On kuitenkin huomioitava, että vastuu on suuri. Hallituksen on hallittava isännöintiin liittyvä lainsäädäntö, taloushallinto ja tekninen osaaminen yhtä tarkasti kuin ammattilaisen. Voit lukea lisää hallituksen ja isännöinnin vastuista Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton verkkosivuilta.
Hallitus voi hoitaa muun muassa seuraavat perinteisesti isännöitsijälle kuuluvat tehtävät:
- Hallinnolliset tehtävät: Yhtiökokousten ja hallituksen kokousten valmistelu, kutsujen lähettäminen sekä pöytäkirjojen laatiminen ja säilyttäminen.
- Taloushallinto: Kirjanpidon järjestäminen, talousarvion (budjetin) laatiminen, vastikkeiden perintä ja laskujen maksaminen.
- Kiinteistön ylläpito: Kunnossapidon suunnittelu, huoltotöiden tilaaminen ja valvonta sekä kilpailutusten hoitaminen.
- Viranomaisilmoitukset: Tarvittavien tietojen ja ilmoitusten tekeminen esimerkiksi Kaupparekisteriin, Verohallinnolle ja Maanmittauslaitokselle.
Huomioitavaa:
Vaikka hallitus voi hoitaa tehtävät itse, se vastaa tällöin siitä, että yhtiön hallinto ja talous on järjestetty lainmukaisesti. Pienissä yhtiöissä hallitus hoitaa usein näitä tehtäviä säästääkseen kustannuksissa, mutta suuremmissa yhtiöissä isännöitsijän palkkaaminen on suositeltavaa tehtävien laajuuden ja juridisen vastuun vuoksi. Lisätietoja hallituksen vastuista löytyy esimerkiksi Kiinteistöliiton sivuilta.
Taloyhtiön säästö itseisännöinnissä muodostuu ensisijaisesti ulkopuolisen isännöintiyrityksen palkkioiden poistumisesta, mutta se vaatii hallitukselta merkittävää ajankäyttöä ja vastuunottoa.
Tästä merkittävästä ajankäytöstä, vastuunotosta ja rahallisesta säästöstä on tietenkin taloyhtiön maksettava hallituksen jäsenille kohtuullinen korvaus.
Esimerkki:
- Taloyhtiö, missä 20 osakehuoneistoa
- Yhteenlaskettu huoneistojen pinta-ala 1360 m²
- Isännöinnin vuosikustannukset 10 000,00 €
Isännöinnin vuosikustannus/huoneistoneliö 10 000/1360×12 = 0,613 €.
Taloyhtiössä on alkuvuodesta, ennen varsinaista yhtiökokousta, ollut osakkaiden kesken juttua isännöinnin kustannuksista. Taloyhtiöstä näyttäisi löytyvän muutama innokas ja oppinut, joka pystyisi hoitamaa yllä kuvattuja isännöitsijän tehtäviä.
Löytyi 3 henkilöä, kaksi oppinutta eläkeläistä ja yksi korkeasti koulutettu työtön, jotka lupautuivat hallituksen jäseniksi.
Tuttavat olivat jo päättäneet, kuka ryhtyisi hallituksen puheenjohtajaksi. He myös päättivät, että eivät tee hommia ilman korvauksia. Aikoivat ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle, että puheenjohtajalle maksetaan 200 € ja varsinaisille jäsenille 100 € kuukausittainen korvaus. Se voitaisiin rahoittaa pienentämällä heidän yhtiölle maksamaansa hoitovastiketta.
Vuosikustannus hallituksen palkkiosta on 2400 + 2400 = 4 800,00 € (0,294 €/hm²).
Kirjanpito tilinpäätöksineen kilpailutettiin alustavasti jo helmikuussa. Kustannus
175 €/kk eli 2 100,00 €/vuosi.
Taloyhtiön säästö edellytyksellä, että laskelmat hyväksytään varsinaisessa yhtiökokouksessa:
10 000 – 4 800 – 2 100 = 3 100,00 €/vuosi. Säästö on 0,19 €/hm².
Pohtikaa mitä muita hyötyjä taloyhtiölle on siitä, että se hoitaa isännöinnin omatoimisesti, omalla porukalla.